サラリーマン・OLの不動産投資の節税

具体的な節税対策ということで下記に7つの項目を記載しています。最初に提示する3つの節税方法についてはある程度早期に対策が可能なものであり、次の3つは法人を利用するもの、最後の1つは将来的な対策方法となっていますので、1つ1つ見ていこうと思います。この中から、皆様が利用できそうな節税方法があれば、実践してみてくださればと存じます。

確定申告書には「青色」と「白色」の2種類の申告方法があります。このうち「青色」で申告をされると諸々、青色申告の特典と言う複数の税制の優遇が受けられ、その中の一つに「65万円又は10万円の青色申告特別控除」という特典ものがございます。これは所得から（不動産所得のみの場合は不動産所得から）65万円又は10万円が控除されるので有効な節税手段となります。控除額の10％の住民税が安くなり、かつ、「控除額×所得税率」で計算される所得税額も安くなりますので、節税効果はかなり大きいと考えることができます。

なお、青色申告で申告をされる際の要件は以下の通りとなります。

◆管轄の税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

◆提出期限は、青色申告を始めようとする年の3月15日まで、その年の1月16日以降に不動産賃貸業を開始した場合は、その開始の日から2ヶ月以内となっています。

◆年間の収支は複式簿記での記帳が必須となります（単式簿記の場合であっても10万円の控除は受けられます）。

※会計ソフトに仕訳形式で入力していく必要があります。もしご自身で難しいようであれば税務署や弊所のような税理士事務所へご相談頂きますと、アドバイスがもらえると思いますのでお困りの際はご連絡してみるといいかもしれません。最初の1年目は税理士事務所に任せてしまうのも得策です。

又、65万円の所得控除額を適用できる場合は、「5棟10室基準」に適合する場合となります。こちらを満たさない場合は、10万円控除となります。

※5棟10室基準→独立家屋で5棟以上、アパートなどは賃貸可能な独立した部屋が10室以上。なお、これに適合しない場合でも10万円の控除は適用可能です。

さて、青色申告の特典はこれだけではありません。少額減価償却資産の即時償却の特例等、すぐに節税につながる特典がいくつかありますので、必ず青色申告者となりたいところでございます。

先にも述べましたが、不動産所得では経費計上できる項目が一般の事業に比べるとやや少ないことが特徴です（接待交際費なども一般的には少ないものです）。となると、経費にできるものは確実に経費にしていくことが重要です。下記に主に経費計上可能な項目を記載しますので、ご参考になさって下さい。

【不動産所得で主に経費計上が可能なもの】

・固定資産税（意外と忘れがちです。課税時点で計上できるので、分割納付で翌年に納付した部分に関しても、納付日ではなくて、課税の通知書が届いた年に経費計上可能です。）

・不動産取得税、印紙税などの税金

・修繕費用（原状回復費等、金額にもよります。30万円未満の部分は少額減価償却資産として青色申告の特典を利用して一回で即時償却できます。）

・入居募集の広告費用

・水道光熱費（電気代・ガス代・水道代で、オーナー負担額が生じた場合）

・借入金がある場合はその利息（元本は必要経費計上できません。）

・建物の減価償却費（土地は非減価償却資産ですので減価償却費は生じません。）

・管理してもらっている不動産会社へ支払う管理費用

・マンション投資の場合のマンション管理組合に対する修繕積立金、管理費用

・物件探しのため、契約のためにかかった交通費

・その他不動産賃貸業に直接関連する必要経費

※購入時の仲介手数料は、建物勘定や土地勘定に含まれ、固定資産となる点にはご注意ください。

※敢えて年数が多く経過した中古物件を購入することで、減価償却を早めて節税することもできます。減価償却額を大きくして、サラリーマンとしての給与所得と損益通算（相殺処理）すると所得税が還付されます。

不動産所得の計算上、翌月分の賃料（家賃）を当月にもらう契約の場合、原則的にそれは当月の収入に計上しなくてはなりません。しかし、会計記帳においてそれを前受金として計上している場合には、例外的に、翌月の収入とすることができるのです。

つまり、12月にもらった1月分の家賃に関して前受金計上すると、1ヶ月分の家賃の収益計上を次回の確定申告まで遅らせることができるので資金繰りが楽になるのです。課税の繰り延べができるのです。

ここからは法人設立を用いた節税方法となります。1つ目は不動産管理会社を設立し、管理費を個人からその会社に支払方法です。こうすることで賃料の一部を法人に移すことができ、不動産所得を圧縮することが可能となります。

 ただし、管理費にできるのは賃料のおよそ5％程度とされておりますので、節税方法の1つとして他の方法と組み合わせることでより効果を発揮するかと思います。又、法人には維持費がかかりますので、ある程度の利益がない場合は法人設立はかえって不利になるでしょう。

なお、管理費は法人側では売上となりますが、法人での節税方法や法人設立の懸念点については、この後でお話致します。

法人設立も用いた節税方法の2つ目は、「サブリース契約」です。個人所有の物件を法人に賃貸し、さらにその法人が居住者と賃貸契約する方法です。この方法であれば、賃料のおよそ15％～20％程度を法人側で手数料として受け取ることができるという考え方が多いものです（税法で何％までなら良いと定められているわけではありません）。 

ただ、現状の居住者との契約書を、新設の法人とに巻きなおす手続きが必要になりますので、賃貸している部屋の数が多くあると、やや手間がかかることがデメリットの1つと考えられます。

3つ目は物件を全て法人で所有してしまう方法です。この方法であれば個人側での不動産所得は発生しないことになりますので、不動産所得以外の所得が給与所得のみであれば確定申告も不要となります（基本的に会社で行われる年末調整で課税関係が完結するのです）。又、節税の手段は個人事業よりも法人の方が多くありますので、対策も講じやすくなります。

 デメリットとしては、さきほどの項目と同様、契約の巻き直しが必要になる他、物件の名義を法人に変更する必要がございますので、その費用と手間が生じることが挙げられます。

個人でもともと持っていた賃貸物件を法人に譲渡すると、改めて不動産取得税が課税されると言うデメリットもあります。

これまでの5つと異なり、将来的な観点からですが、物件を購入した金額と同額の現金を相続した場合、物件を相続される方が相続税を抑えることができることがあります。 不動産の相続税評価額が購入費用よりも安くなることで、相続財産の総額を減少させる効果があるのです。賃貸不動産に関しては貸家建付地という評価が行われ、相続税法上の評価額が低くなる傾向にもあります。

ただし、相続は複合的な要因が組み合わさって最終的な税額が確定しますので、安易に相続税対策としての物件購入は危険であると言えます。もし、相続税対策で物件購入を検討されている場合は、一度、相続に強い税理士に相談されるなどして入念に準備をすることが重要となります。

上記でご説明した法人設立を用いた節税方法を実践すると、個人側では不動産所得を圧縮することが可能になりますが、同時に法人でも節税対策が必要になってきます。法人では収益が上がるので、法人税の対象となり、その法人税をいかに節税するかと言う問題が生じるのです。

 とはいっても経費は既に計上しているのでこれ以上どんな方法があるのだろうか、と思われるかもしれませんが、1つ有効な手段として、法人から給与を取る方法があります。法人側では給与＝経費となりますので、法人の売上予測（管理費等の予測）に合わせ、給与を決定することで法人で利益を出さずに済む可能性もあります。

個人の給与額は増加しますが、給与には「給与所得控除」という給与特有の控除がありますので、個人事業よりも結果的に税額が抑えられる可能性があります。

 ※会社に副業がばれないようにしたいサラリーマンの方の場合、ご自身で設立した法人から給与を受け取ると、副業が会社にばれるリスクが生じますので、この点はご注意ください。ご家族の誰かが会社の経営をして、ご家族が給与を受け取る場合は問題とはなりません。

一方、法人を設立される場合の注意点としては、以下の事項が挙げられます。

◆設立費用が掛かる（株式会社の場合、約25～30万円）

◆個人事業と比べて会計記帳や申告書の構造が複雑なため税理士等への依頼が必須となる可能性が高い。

◆副業の場合は、社内規定により他法人の社長になれないことがある。

◆副業禁止の場合は新設法人から給与を受けることが難しいので、対策を必ず打ちたいところである。

※給与を取らなかったり、家族への給与支払いをすることで勤務先への副業バレを回避できることも多々ございます。

 不動産所得の金額によっては法人を設立されない方がよい場合もございますので、この方法を用いられる際は、事前に十分ご検討頂くことをお勧め致します。

サラリーマンの不動産投資は最初は規模が小さいことが多いものです。ただ、次第に賃料収入額が大きくなってくると、次に懸念されるのは消費税です。そもそも消費税の課税事業者に該当するのは2年前（法人ですと2期前）の「課税売上高」が1,000万円を超える場合です。今年の申告については一昨年の課税売上高が1,000万円を超えていると、翌年3月の確定申告で消費税の申告及び納税をする必要があります。

 ここでポイントになるのは「課税売上高」に該当するか否かです。不動産投資の物件が居住用の場合は、消費税の課税対象外となりますので、もし、賃料収入すべてが居住用物件からのものであれば、それがたとえ年間で1,000万円を超えていたとしても消費税の課税事業者ではないので、消費税の申告、納税は不要となります。

 一方、賃料収入が店舗やオフィス用などの事業用である場合の賃料収入は、課税売上に該当しますのでこれが年間で1,000万円を超えるようですと、消費税の申告と納税が必要になります。

 消費税はまとまった金額の納税になるケースが多いので、納税用資金を別途管理しておくなどしないと、資金不足に陥る可能性もございます（納税資金の貯蓄口座に毎月お金を移していくと言う方法もあります）。念のためご自身が消費税の課税事業者であるか否か、またいつから申告と納税の義務が生じるのかご確認されることをお勧め致します。

副業規定が厳しい会社にお勤めの場合、気になる事項だと思います。厳しくなくても、不動産投資をしていることは同僚に知られたくないと言う気持ちになられるのもよく理解できます。不動産所得が赤字になると会社にばれやすい要因は「総合課税」といって、不動産所得が他の所得と合算（損益通算という）されることにあります。

 具体的に説明すると、サラリーマンで給与所得があり、赤字の不動産所得があるケースでは、不動産所得で生じた赤字を給与所得にぶつけることになり、合計所得が減少します。一見すると、税金が抑えられてむしろ節税方法の一つとして考えられそうなものでありますが、これには落とし穴があります。

それは住民税の徴収額です。

サラリーマンの住民税は基本的に給与天引き（特別徴収）となっています。全く同じ給与額の従業員が2人いた場合、月額の住民税の徴収額も同じになるはずです。ところが、このうち1人に上記のような「赤字の不動産所得」が生じていて、その内容で確定申告をした場合、片方の人の住民税の徴収額が少なくなるため、この点で副業の存在が判明する可能性があります。

 下記に赤字になりやすい場合、不動産所得を副業としてみるかどうかについて記載していますので、ご覧頂ければと思います。

※そもそも不動産所得は禁止されていないことも多いです。

購入直後に全室入居するのはなかなか難しく序盤はまだ安定した収入が見込めないかと思います。さらに物件購入諸費用（不動産取得税も含む）や減価償却費が経費としてのってきますので、収入以上に経費が大きくなり結果的に赤字になりやすいと言えます。給与所得があって不動産所得の赤字がある場合に、それらの数値を基に確定申告をすると、上記のパターンに該当しますので、副業規定が厳しい会社にお勤めの場合は、不動産の赤字部分については申告せず進める形がベターかと思います。

なお、所得の種類が給与所得と不動産所得の赤字のみの場合であれば、確定申告義務は生じませんので、念のためお伝えさせて頂きます。確定申告をして所得税の還付を受けたり、住民税を減らした方が、節税の観点からは当然お得ではあるのですが。

不動産投資の赤字と給与所得の損益通算による相殺こそが、サラリーマンの不動産投資における最大の節税術とも言えるのも事実ではありますので、これを申告しないのはかなりもったいないことであるとも言えます。

一方で不動産所得による副収入は副業としない会社が多いことも事実です。副業とは、現在お勤めの会社以外に個人事業での転売を行ったり、業務委託で働いたり、アルバイトする場合が該当します（大小問わず事業をされるか、アルバイトをするイメージです）。

会社側が一番嫌がるパターンとして考えられるのが、副業が同業種に該当し、競業してしまうことかと思われます（お客さんを持って行かれること、自社のノウハウが競合他社に流出することなどを警戒するためです）。

これに対し、不動産所得は主に賃料収入となるので、上記のような問題も生じにくいですし、何か労力のかかる事業を営んでいるわけでもありません。又、相続などで親族の不動産がご自身の所有となった場合など、思わぬ形で不動産所得が生じることもありますので、会社側も了承してくれるケースが多いようです。可能であれば、差支えない範囲で人事部などにご質問をされてみるのもいいかもしれません。許可をもらってから投資できるのであれば、それに越したことはないですよね。

個人事業で商売をされる場合、所得税と住民税に加えて、事業税がかかる可能性があります。不動産投資でも、それが事業とみなされれば事業税が発生します。ただ、不動産所得ではかかる場合とかからない場合がありますので、1つ1つ見ていこうと思います。

事業税がかかるのとかからないのでは、投資効率もかなり変わってくるので重要なポイントであると言えますので、しっかりとご確認くださいませ。

不動産所得において事業税が発生するのは、不動産貸付業を「事業規模で行っている」場合になります。

具体的なポイントは以下の通りとなります。

◆事務所、事業所がある。

◆所得金額が290万円以上。

※事業税は290万円の控除がありますのでそれを超えた金額について課税されます。

◆事業的規模に該当する。

※5棟10室基準に該当する場合です。

上記基準を満たさない場合は事業税は非課税となります。例えば、次の例のようなケースです。

例：所得金額が290万円以下、事業的規模に該当しない（アパート3室など）

事業税について確認する順番としては、まず「所得金額が290万円超か否か」を確認し、次に「事業的規模に該当しそうか」を確認をされてみるといいかと思います。サラリーマン・OLさんといった会社員の不動産投資の50％超のケースでは「事業税がかからない場合」に該当するのではないでしょうか。

又、アパートや戸建て、駐車場など不動産の種類によって、事業的規模の考え方が異なりますので、そちらについても一度、ご確認をされることをお勧め致します。